Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht

Gemeinsamkeiten

Wohnungsrechte und Nießbrauchsrechte werden jeweils im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und oft auf Lebzeit des Berechtigten (oder einen anderen beliebigen Zeitraum) befristet. Beide Rechte sind nicht übertragbar und können nicht vererbt werden. Die gewöhnlichen Unterhaltungskosten sind im gesetzlichen Regelfall vom Berechtigten zu tragen, wobei sich dies bei dem Wohnungsrecht nur anteilig auf die Räume bezieht, an denen das Wohnungsrecht besteht. Die Rechte bleiben grundsätzlich auch im Fall einer Veräußerung der Immobilie bestehen. Sie können im Grundbuch nur dann gelöscht werden, wenn der Berechtigte zustimmt, die zeitliche Befristung abgelaufen ist (z.B. der Berechtigte ist verstorben) oder, wenn die Zwangsversteigerung aus einem vorrangigen Recht betrieben wird. Aus letztgenanntem Grund werden diese Rechte daher zumeist mit erstem Rang und insbesondere im Rang vor Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch eingetragen.

Wohnungsrecht (oft auch: „Wohnrecht“ genannt)

Das Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit ganz konkret zugewiesene Räume in der Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Das können alle Räume in einer Immobile sein, oder auch nur einzelne Wohnungen oder Etagen. Die Überlassung an Dritte ist im Regelfall ausgeschlossen. Das Wohnungsrecht ermöglicht es somit dem Berechtigten im Allgemeinen nur, die ihm zugewiesenen Räume selbst zu bewohnen.

Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchsrecht bezieht sich nicht auf einzelne Flächen oder Gebäudeteile, sondern immer auf das ganze Grundstück, wobei die Berechtigung auch nur einen wirtschaftlichen Anteil umfassen kann (sog. „Quotennießbrauch“). Der Nießbrauchsberechtigte hat, solange das Nießbrauchsrecht besteht, die wirtschaftliche Stellung wie ein Eigentümer. Er kann das Grundstück selbst nutzen oder im eigenen Namen vermieten. Der Nießbrauchsberechtigte kann jedoch die Immobilie selbst nicht veräußern und mit dem (aufgrund der zeitlichen Befristung unweigerlichen) Wegfall des Nießbrauchsrechts stehen dem Nießbrauchsberechtigten oder dessen Erben keinerlei Rechte mehr an dem Grundstück zu. Der gesetzliche Regelfall ist, dass außergewöhnliche Unterhaltungskosten (wie z.B. umfassende Renovierungsarbeiten, eine neue Heizung oder ein neues Dach) dem Eigentümer obliegen. Häufig werden jedoch auch diese Kosten dem Nießbrauchsberechtigten (z.B. aus steuerlichen Gründen) vertraglich auferlegt.