Übertragung / Schenkung
Die Übertragung von Immobilien oder größerem Vermögen auf die nächste Generation ist ein Schritt, der wohlüberlegt sein will. Ob im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, zur Absicherung von Familienmitgliedern oder aus steuerlichen Gründen: Ein Übertragungsvertrag bietet die Möglichkeit, Vermögenswerte bereits zu Lebzeiten rechtssicher zu übergeben.
Der Notar sorgt für eine ausgewogene, rechtssichere Vertragsgestaltung, die die Interessen aller Beteiligten schützt.
Flexibilität durch individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
Ein Übertragungsvertrag ist in den meisten Fällen weit mehr als bloße „Schenkung ohne Gegenleistung“. Um den Übergeber für die Zukunft abzusichern und den Familienfrieden zu wahren, stehen verschiedene rechtliche Gestaltungsinstrumente zur Verfügung:
1. Absicherung des Übergebers (Nutzungsrechte)
Nießbrauchrecht: Der Übergeber behält das Recht, die Immobilie (oder einern wirtschaftlichen Anteil davon; “Quotennießbrauch”) weiterhin selbst zu nutzen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen.
Wohnungsrecht: Dem Übergeber wird das lebenslange Recht eingeräumt, die Immobilie (oder Teile davon) selbst zu bewohnen.
2. Versorgung, Renten- oder Pflegeleistungen
Der Übernehmer kann im Gegenzug zu der Übertragung verpflichtet werden, monatliche Geldzahlungen zu leisten (“Leibrente”), Sachleistungen aus der übertragenen Immobilie zu erbringen (“Altenteil”, hauptsählich bei landwirtschaftlichen Betrieben üblich) oder im Bedarfsfall Pflegeleistungen zu erbringen.
3. Rückforderungsrechte
Um zu verhindern, dass das Vermögen in ungewollte Hände gerät, können vertragliche Rückforderungsrechte vereinbart werden. Der Übergeber kann das Eigentum unter bestimmten Voraussetzungen zurückverlangen, zum Beispiel bei:
• einem Weiterveräußerung oder einer Belastung der Immobilie ohne Zustimmung;
• der Insolvenz des Übernehmers oder Pfändungsmaßnahmen in die Immobilie;
• dem Versterben des Übernehmers vor dem Übergeber;
• einer Scheidung des Übernehmers (um den Einbezug in den Zugewinnausgleich zu verhindern);
• der Drogen- oder Alkoholsucht des Übernehmers.
4. Erb- und pflichtteilsrechtliche Regelungen
Eine lebzeitige Übertragung hat oft Auswirkungen auf das spätere Erbe. Im Vertrag kann festgehalten werden, ob die Übergabe auf den späteren Pflichtteil des Übernehmers anzurechnen ist oder ob weichende Geschwister jetzt oder später einen Ausgleich erhalten, um spätere Streitigkeiten im Erbfall zu vermeiden. Auch kann z.B. ein Pflichtteilsverzicht mit den weichenden Erben vereinbart werden.
Der übliche Ablauf einer Übertragung
Vorbesprechung / Beratung: Die Gestaltungsmöglichkeiten sind sehr vielfätig und eine umfassende Beratung durch den Notar daher in den meisten Fällen unerlässlich.
Entwurfserstellung: Soweit gewünscht und beauftragt wird dann auf dieser Basis ein individueller Vertragsentwurf erstellt und den Beteiligten vorab zur Prüfung zur Verfügung gestellt.
Beurkundung: Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen und durchgesprochen, rechtliche Fragen werden geklärt und der Vertrag wird unterschrieben.
Vollzug: Der Notar übernimmt üblicherweise die gesamte Abwicklung mit dem Grundbuchamt, und ggf. beteiligten Gläubigern/Banken. Er ist auch zur Meldung an die Finanzämter (Grunderwerbsteuerstelle und Schenkungsteuerstelle) verpflichtet.